Những được và mất khi mua nhà tái định cư

0
142
Những điều được và mất khi mua nhà tái định cư

Nhà tái định cư bản chất là nhà do nhà nước hoặc một chủ đầu tư xây dựng lên, sau khi xây dựng xong được bàn giao lại cho nhà nước với mục đích là để làm Quỹ nhà phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng.
Nhà tái định cư nhìn chung có hai loại bao gồm: nhà chung cư và nhà đất.
Nhà tái định cư không phải hộ gia đình, cá nhân nào cũng được cấp. Chỉ những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất nằm trong diện giải phóng mặt bằng, bị giải tỏa nhà, đất thì theo quy định sẽ được nhà nước bồi thường một khoản tiền căn cứ theo khung giá bồi thường do nhà nước quy định. Ngoài ra, để ổn định chỗ ở cho người bị mất nhà, mất đất do bị giải phóng mặt bằng, nhà nước quy định những hộ gia đình, cá nhân đó có quyền Ưu tiên mua một hoặc một vài căn hộ chung cư, nhà đất (gọi chung là nhà tái định cư) để ổn định cuộc sống.

Những được và mất khi mua nhà tái định cư
Những được và mất khi mua nhà tái định cư

Điều lưu ý là những hộ gia đình, cá nhân bị giải phóng mặt bằng đó được quyền ưu tiên mua nhà tái định cư với giá ưu đãi, thông thường rẻ hơn so với thì trường.
Nhưng do nhu cầu chỗ ở của mỗi hộ gia đình, cá nhân bị mất nhà đất là khác nhau nên nhiều hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu ở đối với nhà tái định cư được quyền ưu tiên mua đó, nên họ bán lại cho người khác có nhu cầu ở.
Vậy khi chúng ta mua nhà tái định cư cần cân nhắc đến các vấn đề gì để đảm bảo được quyền lợi cho mình ?
Nhà tái định cư cũng giống như những loại nhà đất khác, khi mua đi bán lại phải đã được cấp sổ đỏ. Nhưng thực tế thị trường nhà tái định cư hiện nay rất nhiều trường hợp mua đi bán lại khi nhà chưa được cấp sổ đỏ và thực tế này vẫn đang diễn ra. Người ta thường “lách luật” để mua bán nhà tái đinh cư chưa được cấp sổ đỏ dưới hình thức “Hợp đồng Ủy quyền“.

Câu hỏi đặt ra: Vậy Hợp đồng Ủy quyền mua bán nhà tái định cư đó có hợp pháp, có an toàn về tính pháp lý hay không và rủi ro cho người mua đến đâu?
Trả lời:
1. Hợp đồng Ủy quyền mua bán nhà tái định cư là hợp pháp. Thực tế là người ta mua bán nhà, nhưng người ta lách luật thông qua loại Hợp đồng Ủy quyền có yếu tố định đoạt hoặc không có yếu tố định đoạt.
Trong nội dung của Hợp đồng ủy quyền luôn ghi rõ là “bên được Ủy quyền (Bên mua) nhân danh và thay mặt bên Ủy quyền (Bên bán) thực hiện các công việc đối với căn nhà tái định cư đó“. Vậy bản chất của việc Ủy quyền này chỉ là việc bên mua làm thay, làm hộ công việc đối với căn nhà đó cho bên bán, về bản chất căn nhà tái định cư đó vẫn thuộc quyền sử hữu của bên bán.
Vậy có một điều rủi ro đặt ra ở đây là: Bên bán rất có thể sẽ lật mặt người mua để đòi lại nhà và người mua là người thiệt thòi nhất, người mua bị mất tiền, bởi vì thức tế căn nhà tái định cư đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán.

Vì lẽ đó nên trong Hợp đồng Ủy quyền người ta đưa vào đó một điều khoản gọi là “Yếu tố Định đoạt“. Yếu tố định đoạt này thường ghi trong Hợp đồng Ủy quyền như sau “Sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên bên A (Bên bán), bên B (Bên mua) được toàn quyền định đoạt căn hộ nêu trên theo quy định của pháp luật khi tham gia các giao dịch: bán, cho thuê, cho mượn, tặng cho, góp vốn, thế chấp với các điều kiện do bên B (bên mua) toàn quyền quyết định…”.

Điều này có nghĩa là bên mua sẽ có quyền bán hoặc tặng cho…căn nhà tái định cư đó cho bất kỳ ai giống như một trường hợp mua bán nhà thông thường. Nhưng chú ý là người mua chỉ được phép bán, tặng cho căn nhà tái định cư đó khi đã được cấp sổ đỏ.

Một điểm đặc biệt lưu ý là: Pháp luật quy định: Trong trường hợp một trong hai bên, bên Ủy quyền hoặc bên Được ủy quyền chết thì Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực.
Điều này sẽ đặt ra một sự rủi ro cho Bên được Ủy quyền (bên mua nhà) là nếu trong quãng thời gian từ thời điểm hai bên ký Hợp đồng mua Ủy quyền cho đến thời điểm căn nhà tái định cư đó được cấp Sổ đỏ mà một trong hai bên, ví dụ như bên Ủy quyền chết vì nguyên nhân già yếu hoặc bị tai nạn…thì Hợp đồng Ủy quyền ký trước đó sẽ bị hết hiệu lực. Đây là một rủi ro trong Hợp đồng ủy quyền, mà bên bị thiệt hại thường là bên Được Ủy quyền (Bên mua bị thiệt).

Đây là những rủi ro pháp lý cơ bản mà khi mua nhà tái định cư chưa được cấp sổ đỏ người mua nên cân nhắc thật kỹ trước khi mua để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Lưu ý: Đối với những trường Hợp mua nhà dự án đã được bàn giao nhưng nhà đó chưa được câp Sổ đỏ thì hình thức mua bán thông thường cũng thông qua Hợp đồng Ủy quyền như trên. Tính rủi ro cũng hoàn toàn giống như mua nhà tái định cư chưa được cấp sổ đỏ.

Hợp đồng Ủy quyền nhà tái định cư
Hợp đồng Ủy quyền nhà tái định cư

2. Nhà tái định cư có rất nhiều các loại giấy tờ khác nhau mà khi mua người mua cần lưu ý:
(Bài viết sẽ nêu ra từng loại giấy tờ được cấp cho nhà tái định cư theo thứ tự bên dưới và đối với những giấy tờ quan trọng sẽ được chú thích là quan trọng trong ngoặc):
– Ban đầu Hộ gia đình, cá nhân được phân xuất mua nhà tái định cư sẽ được ghi nhận trong Dự thảo phương án Bồi thường giải phóng mặt bằng. dự thảo này có thể có một hoặc nhiều bản khác nhau (Dự thảo này không quan trọng);
– Hộ gia đình, cá nhân được cấp một loại giấy là: Phương án Bồi thường giải phóng mặt bằng chính thức, có con dấu và chữ ký của các cơ quan ban hành;
– Đơn giá bán nhà tái định cư do Sở xây dựng phê duyệt;
– Phiếu bốc thăm nhà tái định cư. Phiếu này được cấp sau khi đã bốc thăm xác định số nhà, số phòng;
– Quyết định bán nhà của UBND thành phố hoặc UBND tỉnh phê duyệt (Đây là một trong những loại giấy tờ quan trọng nhất);
– Hợp đồng mua bán nhà giữa hộ gia đình, cá nhân được phân nhà tái định cư với Công ty quản lý nhà, hoặc Xý nghiệp quản lý nhà (Rất quan trọng);
– Các phiếu thu tiền do Công ty quản lý nhà, hoặc Xý nghiệp quản lý nhà cấp, ngoài ra còn một số giấy tờ khác nhưng không mấy quan trọng.

Chúc quý vị mua được căn nhà mơ ước !

0 BÌNH LUẬN

BÌNH LUẬN